《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（年01月01日生效）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（年5月5日生效）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
首先需要说明的是，上述两个司法解释目前都是生效状态。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》并不因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的实施而失效
既然上述两个司法都是处于生效状态，那么，买受人符合上述任何一个司法解释的规定，其权利都可以排除执行。但是，诉讼当事人和人民法院在引用上述某个司法解释的时候，不能从上述两个司法解释分别规定的一些要件中抽取部分要件组合起来，也就是说不能“拼积木”，不能“立法”，这是最基本的常识和逻辑。
一、买受人的执行异议之诉获得支持的前提是在如下时间支付了全款
1、如果买受人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条排除执行（查封），应当是在标的物被查封之前就已经付了全部价款。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（年01月01日生效）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
推敲并对比该条司法解释的前半句和后半句可以发现，第三人（买受人）只有同时满足如下三个要件法院才不能查封、扣押、冻结：（1）已经支付全部价款；（2）已经实际占有；（3）第三人（买受人）对未办理过户登记手续没有过错。此外，从该条中“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”的表述来看，该司法解释的还隐含着一个要件，即（4）被执行人和第三人（买受人）之间就该财产的买卖意思表示真实，买卖合同合法有效。
已经支付了全款并符合其他要件才不能查封，否则能查封。也就是说在查封之前付了全款并符合其他要件才不能查封，如果查封之前没有付清全款，查封之后才付清全款，就不符合“已经支付全部价款”这个要件了，法院的查封就是合法有效的，并且在法院查封之后再付清全部价款也不能再解除查封（排除执行），否则“已经支付全部价款”这个要件就没有意义了。
2、如果买受人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定来排除执行，可以在执行异议（之诉）的异议审查或诉讼过程中付清全款（未付款交付法院执行，不是支付给卖售人），但是前提是已按照合同约定支付部分价款（即买受人的付款没有逾期）。
这是该司法解释明文规定的，意思很清晰，不需要再做解释。
但是需要说明的是，对比《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（年01月01日生效）第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（年5月5日生效）第28条的规定可以看出，后者比前者更有利于买受人。比如，关于付款这个要件，前者要求查封之前已经支付全部价款，但是后者要求已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（即不要求查封之前已经支付全部价款）。但是，这两个司法解释所规定的要件不能混着用，即如果想引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定排除执行，就要严格遵守其规定的要件，不能把《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的部分要件掺杂进来。比如，如果想引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定排除执行，关于付款这个要件，不能将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”替换《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的“已经支付全部价款”这个要件。
二、案例观点（观点同上文）
1、最高人民法院（）最高法民终号
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中赵某与今玉公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也无证据证明赵某存在过错，故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响赵某依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，玉溪商行对涉案房屋许可查封的请求不能成立，本院不予支持。
2、最高人民法院（）民一终字第号
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，易某某在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实，易某某与繁荣公司签订《房产认购协议书》，其在起诉时主张已支付50％购房款。因此，此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件，在易某某对诉争房产未支付全部价款的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
3、最高人民法院（）执复字第15号
刘某某与大众公司签订购房合同、付清全部购房款和完成涉案房产交付等行为均在*高院对涉案房产查封之前。*维吾尔自治区乌鲁木齐市房产交易中心对刘某某和建设银行人民路支行签订的贷款抵押担保合同进行了登记备案，对涉案房产产权属于刘某某进行了审查和确认。刘某某在法院查封前交清了购买涉案房产应交付的相关契费和维修基金，且涉案房产自年2月27日至今被刘某某实际占用。涉案房产虽未办理产权过户手续，但无证据证实刘某某存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，*高院不应继续对*维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路1号众福苑一期底商1-1-7A门面房采取查封措施。
4、最高人民法院（）民申字第号
年9月6日，孙某某与广信药业公司签订了两份《房屋认购合同》，购买了两套房屋，其中一套是本案诉争房屋，总价款共计万元。孙某某除在签订合同当日就两套房屋支付了70万元外，对于下余购房款一直未付。根据《房屋认购合同》第八条约定，广信药业公司在年10月5日前交钥匙同时房屋能正常使用的情况下，由孙某某一次性交清下余购房款。年7月10日，广信药业公司将房屋交付给孙某某使用，但孙某某并未按照合同约定支付下余购房款，亦未取得房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，孙某某要求解除对诉争房屋的扣押、终止执行的再审理由不能成立。
5、最高人民法院（）民一终字第号
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，黄某某在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实，黄某某与繁荣公司签订《房产认购协议书》，其在起诉时主张已支付合同总价款50％购房款共计元，此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件，黄某某在一审庭审时也确认并未实际入住诉争房产。因此，在黄某某对诉争房产未支付全部价款且未实际占有入住的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
6、最高人民法院（）最高法民申号
关于乾景源公司对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人如以物权期待权为由排除执行的效力，需同时具备四个要件：一是和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；二是买受人已经履行买卖合同的支付全部价款义务；三是案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；四是物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中乾景源公司虽与被执行人森淼公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并履行了合同项下支付全部价款的义务，同时涉案房屋物权没有变更登记的原因在于森淼公司而非乾景源公司，但乾景源公司对涉案九套房屋并没有实际占有，涉案房屋至今尚未竣工交付，因此其不满足案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示的要件，也就无法以物权期待权为由排除执行的效力。
7、最高人民法院（）民一终字第号
至于郭某某主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《查封规定》第十七条的规定进行判断。根据该规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中郭某某起诉主张其已支付的款项为合同总价款的50%，剩余50%购房款待产权证办理后向银行抵押贷款支付，不符合上述规定的“已经支付全部价款”的条件。同时，郭某某提供的阜承公司向厦门二轻物业服务有限公司发出的《交房通知函》，仅能证明阜承公司同意交付讼争房产，不足以证明郭某某已经实际占有房产，其在诉讼中也确认房产被查封时并未实际占有使用。故在郭某某对讼争房产既未支付全部价款亦未实际占有的情况下，其主张对该房产享有的实体权利足以阻却执行措施，进而请求对房产停止执行，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
8、最高人民法院（）民一终字第号
至于方某某主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行判断。根据该规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案方某某起诉主张其已支付万元购房款，已超过合同总价款的80％，余款要待预约房产产权登记至其名下时，一并缴交，不符合上述规定的“已经支付全部价款”的条件。同时，方某某提供的阜承公司向厦门二轻物业服务有限公司发出的《交房通知函》，仅能证明阜承公司同意交付讼争房产，不足以证明方某某已经实际占有房产，其在诉讼中也明确在房产被查封时尚未实际占有使用。故在方某某对讼争房产既未支付全部价款亦未实际占有的情况下，其主张对该房产享有的实体权利足以阻却执行措施，进而请求对房产停止执行，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
9、最高人民法院（）最高法民终81号
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，海纳尔公司阻却法院查封、扣押、冻结等执行措施的理由如能成立，应符合以下条件：一是海纳尔公司已经支付全部价款；二是海纳尔公司实际占有案涉土地；三是海纳尔公司对案涉土地未办理过户登记手续不存在过错。
10、海南省高级人民法院（）琼民申字第号
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，该条款实质上规定了不适合查封的房产类型。从本案上看，戴某某等人在涉案房产查封之前已经支付全部房款，且办理房产过户手续的义务在于众信公司，戴某某等人对本案房产未办理预售备案及过户登记手续并无过错。涉案铺面属于不适合查封之房产，戴某某等人对涉案铺面的权利应得到法律保护。
11、湖南省高级人民法院（）湘高法民一终字第71号
被上诉人刘某芳、李某某与被上诉人鑫隆公司签订之《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合同签订后，被上诉人的弟弟刘某平、弟媳陈某通过转账方式代其向鑫隆公司支付了三笔款项共计万元，并出具了银行转账记录及鑫隆公司的记账凭证予以证实。该支付的款项数额与《商品房买卖合同》约定的购房款价格万元一致，且发生在涉案房产被法院查封之前，能够证明被上诉人已经根据《商品房买卖合同》之约定将房款付清。上诉人称被上诉人刘某芳、李某某与被上诉人鑫隆公司不存在商品房买卖关系，没有支付购房款之上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
12、宁夏回族自治区高级人民法院（）宁民终字第号
涉案房屋在被法院查封之前，张某某已交付全款并实际占有，且对未办理房屋的备案登记手续亦不存在过错，故应停止对涉案房屋的执行。陶某某要求恢复对涉案房屋执行的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。
13、宁夏回族自治区高级人民法院（）宁民终字第27号
涉案房屋在被法院查封之前，曾某某已通过抵顶工程款的方式交付全款并实际占有，且对未办理房屋的备案登记手续亦不存在过错，故应停止对涉案房屋的执行。
14、重庆市高级人民法院（）渝高法民申字第号
李某某在诉争房屋被查封之前已向朱某国购买该房屋，支付了全部购房款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封该房屋，因此二审法院判决驳回朱某祥要求许可执行诉争房屋的诉讼请求，并无不当。
15、江西省高级人民法院（）赣民一终字第号
由于隆某某未能提供充分有效的证据证明涉案房屋存在抵债的事实，因此本院对隆某某主张在原审法院查封之前涉案房屋已经抵债归其所有不予支持。退一步讲，即使涉案房屋在原审法院查封之前存在抵债的事实，但涉案房屋一直未办理产权变更登记，隆某某也未提供证据证明其对未办理过户登记手续没有过错，因此原审法院的执行也并无不当。而隆某某与朱某某之间《房屋抵债确认书》形成于原审法院查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人，同时也不得对抗法院的执行。
16、吉林省高级人民法院（）吉民一终字第号
周某某在人民法院查封之前，就与国泰分公司签订了《商品房买卖合同》，全额交纳了购房款，并实际占有使用涉诉车库，且对未能及时办理产权证照并无过错，因此周某某主张的权利可以阻却对涉诉车库的执行。
17、吉林省吉林市中级人民法院（）吉中民一初字第57号
《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”经审查，王某在法院查封之前，就已经交付全款实际购买了国泰分公司开发建设的阳光丽景小区12号楼三套房屋，并于法院查封之前，又以该三套房屋的委托销售款另行购买了涉案房屋（阳光丽景小区13号楼4单元号）。姜某某抗辩王某与开发商没有签订正式的商品房买卖合同，也不能提供正式的不动产发票，据此认为王某购买房屋虚假。签订正式的商品房买卖合同和开具不动产发票系开发商应当履行的重要合同义务，开发商未能及时履行产生的后果不能归责于购房者。因阳光丽景小区13号楼在法院采取诉讼保全和强制执行措施之时工程尚未竣工，客观上不具备实际占有使用条件，对此，王某并无过错。故王某关于请求停止对涉案房屋继续执行的理由成立，应予支持。
附
案例一：玉溪市商业银行股份有限公司与赵某执行人执行异议之诉案
案情简介：年12月26日，赵某与今玉公司分别签订了29份《商品房购销合同》，约定赵某以3万元的对价向今玉公司购买本案所涉29套房屋。同日，赵某与今玉公司在玉溪市房地产管理局申请办理了商品房购销合同备案登记。年12月27日，今玉公司向赵某出具了一份《委托付款通知书》，委托赵某将购买上述房屋的房款分别支付至案外人昆明林海云霄房地产开发有限公司开立在农业银行和玉溪商行的账户。赵某向上述两个账户分别汇出万元，共计3万元。年11月10日，今玉公司将上述房屋交付给赵某，双方办理了交房手续。一审法院在审理玉溪商行与今玉公司、姜中云借款合同纠纷一案中，依玉溪商行的财产保全申请，于年12月3日作出()云高民二初字第15号裁定，查封、扣押、冻结今玉公司、姜中云的财产，保全价值以1.05亿元的范围为限。同年l2月10日，一审法院下达()云高执保字第18－1号、18－2号协助执行通知书，查封了今玉公司位于玉溪市红塔区玉河路的“玉水金岸”小区A区7幢59套房，查封期限为两年，从年12月12日起至年12月11日止。年12月29日，赵某对其中的29套房屋，即本案所涉29套房屋向一审法院提出异议。一审法院于年2月5日作出()云高执异字第l号执行裁定，支持了赵某的异议，裁定解除本案所涉29套房屋的查封。另，()云高执异字第l号执行裁定书作出后，本案所涉29套房屋未解除查封，现仍处于查封状态。
裁判原文节选
一审本案的争议焦点是：玉溪商行要求对()云高执异字第l号案件确定的执行标的，即本案所涉29套房屋许可执行查封的诉请能否得到支持。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，赵某应就其对本案所涉29套房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。赵某为证实其该项主张，向一审法院提交了29套《商品房购销合同》、《玉溪市商品房购销合同登记备案名册》、《委托付款通知书》、《中国银行汇款回单》、《玉水金岸·水云间A区7栋住宅销售明细表》。因上述证据载明赵某作为房屋买受人已就本案所涉29套房屋，与今玉公司签订了商品房购销合同，办理了合同备案登记手续，并按照今玉公司的要求，将合同约定的全部购房款3万元支付给案外人昆明林海云霄房地产开发有限公司，赵某支付房款后，今玉公司亦于年11月10日将本案所涉29套房屋交付给赵某，双方办理了交接房手续，上述证据已形成证据锁链，足以证明赵某与今玉公司就本案所涉29套房屋达成了房屋购销的合意，且29套《商品房购销合同》已实际履行，赵某与今玉公司就本案所涉29套房屋建立了商品房买卖合同关系。对赵某提交的第一、二组证据的证明力，予以确认。虽玉溪商行、今玉公司、姜中云认为赵某向昆明林海云霄房地产开发有限公司支付的3万元款项性质为赵某向今玉公司支付的借款而非购房款，但因玉溪商行为证实其该项主张仅提交了昆明林海云霄房地产开发有限公司向赵某打款.9万元的《农业银行结算业务申请书》，该申请书附加信息及用途一栏虽写有“归还借款”字样，但因该字样是由昆明林海云霄房地产开发有限公司书写，无证据证明赵某对该款项性质认可，今玉公司、姜中云经询问，亦未能举证证实今玉公司与赵某之间存在借款关系，而根据赵某提交的第二组证据，赵某是按照今玉公司的要求向昆明林海云霄房地产开发有限公司打款3万元，《委托付款通知书》上载明该款项的性质为购买本案所涉29套房屋的购房款，2份《中国银行汇款回单》附言一栏载明的款项性质亦为购房款，且款项金额与29份《商品房购销合同》约定的购房款总金额相同，今玉公司在收到房款后亦向赵某履行了交房义务，故对玉溪商行提交的第三组证据的证明力不予确认，对玉溪商行、今玉公司、姜中云认为赵某支付的3万元款项性质为借款而非购房款的抗辩主张，因无证据证明，不予支持。因赵某与今玉公司于年12月26日签订的29份《商品房购销合同》属当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力禁止性规定，合同成立生效，并已实际履行。虽本案所涉29套房屋现未办理完成房屋产权登记手续，但因玉溪商行、今玉公司、姜中云未举证证实未办理完成房屋产权登记手续系因赵某的原因所致，且今玉公司在收到赵某在向其支付的全部购房款后，已向赵某移交了本案所涉29套房屋，故赵某就本案所涉29套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。按照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理……(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，对玉溪商行要求对()云高执异字第l号案件确定的执行标的许可执行查封的诉请不予支持。判决：驳回玉溪商行的诉讼请求。一审案件受理费元，由玉溪商行负担。
二审本案二审的争议焦点为：玉溪商行的起诉是否应当受理，如果应当受理，玉溪商行请求对涉案房屋进行查封的许可是否应得到支持。
关于玉溪商行的起诉应否受理。本案系因玉溪商行不服云南省高级人民法院（）云高执异字第1号民事裁定解除涉案29套房屋查封的财产保全行为而提起的诉讼。财产保全行为系人民法院根据生效裁定所采取的执行行为，在案外人赵某提出执行异议云南省高级人民法院作出裁定中止执行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条关于执行异议之诉提起条件的规定，玉溪商行对执行异议裁定不服提起诉讼，有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关，亦在法定期间内提出，故本案中玉溪商行的起诉符合法律规定，应予受理。
关于玉溪商行请求对涉案房屋进行查封的许可应否得到支持。赵某在一审中提交了29套《商品房购销合同》、《玉溪市商品房购销合同登记备案名册》、《委托付款通知书》、《中国银行汇款回单》、《玉水金岸·水云间A区7栋住宅销售明细表》，各方对证据的真实性并无异议，上述证据相互关联、印证，足以证明赵某已与今玉公司建立了房屋买卖关系，并付清房款后实际占有使用了涉案房屋。玉溪商行提出赵某与今玉公司为借款关系而非房屋买卖关系，在一审中提交了《农业银行结算业务申请书》以证明自己的主张。该申请书上记载有“归还借款”的字样，但该字样系昆明林海云霄房地产开发有限公司单方书写，赵某对款项的性质为借款并不认可，故玉溪商行关于赵某与今玉公司系民间借贷关系的依据并不充分。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中赵某与今玉公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也无证据证明赵某存在过错，故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响赵某依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，玉溪商行对涉案房屋许可查封的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，玉溪商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由玉溪市商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
案例二：朱某祥与李某某,朱某国申请执行人执行异议之诉案
案情简介：朱某祥与李某某、朱某国均系农行开县支行退休职工。7年1月28日，朱某国向李某某出具欠条一张，欠条载明：2年5月31日、2年6月20日两次共在李某某处借款元，直到现在因暂时无钱归还，现更换借据，以此条为准。此借款按银行贷款利率计息。年2月18日，因朱某国无力交纳其在农行二期移民建房款，由其子朱亮的名义在李某某处借款4万元，但借条不是朱亮所书写，是由朱某国找他人代写，并约定：以此套房屋作担保抵押，借款期限18个月，月息2分。朱某国也在该借条上写明“同意将房屋作担保抵押”。年7月8日，李某某向开县人民法院提起诉讼，要求朱某国偿还借款元及利息。同月13日，李某某向法院申请撤回对朱某国的借款诉讼。同月16日，李某某与朱某国签订房屋买卖协议，约定：朱某国将其开县农行三桥宿舍3单元2-1号房屋一套（朱某国在开县农行的集资建房）出售给李某某，价款15万元在朱某国欠李某某借款本息中扣除，办好房产证后结算。次日，李某某同朱某国一道到开县农行缴清了朱某国下欠的该房集资款76元，由朱某国向李某某出据元欠条一张。同月17日朱某国在开县农行领取钥匙后交给被告李某某，李某某将部分家具搬入开县农行三桥宿舍（位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-号房屋）内。第二天即年7月18日，朱某祥向开县人民法院提起诉讼，要求朱某国偿还借款30.5万元及利息，并申请诉讼保全。同日，开县法院作出裁定：查封朱某国以其子朱亮名义集资购买的位于开县农行三桥宿舍3单元2-1套房。次日，朱某国与李某某以该房屋出售为由，向开县法院提出异议，要求解除查封。9年1月5日，开县法院对朱某祥诉朱某国民间借款纠纷一案作出判决：由被告朱某国偿还朱某祥借款30.5万元及利息。9年12月7日，朱某祥申请执行（）开法民初字第号民事判决书中朱某国应履行的给付义务。0年8月24日，开县法院对该房屋续行查封。
另查明，9年12月8日，李某某向开县人民法院提起房屋买卖合同所有权确认纠纷诉讼，要求确认开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-号房屋归其所有或者确认与朱某国之间的买卖合同有效，买卖关系成立。0年7月28日，开县法院作出（0）开法民初字第号民事判决：一、李某某与朱某国于年7月16日签订的房屋买卖协议有效，限朱某国在判决生效后15日内将该房屋交付给李某某；二、驳回李某某的其他诉讼请求。该判决已于0年10月18日发生法律效力。0年10月19日，李某某提出执行异议，请求开县法院裁定中止对开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-号房屋的执行。该院于0年11月2日作出裁定：中止对开县农行三桥宿舍3单元2-1套房一套（房地产权证证号：房地证0字第号）的执行。
再查明，0年5月17日，开县农行统一为集资户办理了房屋产权证，该房登记产权人：朱某国，房地产权证证号：房地证0字第号，朱某国办理房屋产权证后将此证交与了李某某。1年10月11日开县人民法院作出（1）开法民监字第5号民事裁定，决定对李某某与朱某国的房屋买卖合同所有权确认纠纷一案进行再审，并于年5月9日作出（2）开法民再初字第2号民事判决：一、维持本院（0）开法民初字第号民事判决第二项。二、改判本院（0）开法民初字第号民事判决第一项为“原审原告李某某与原审被告朱某国签订的房屋买卖协议有效”。
裁判原文节选
一审本案审理的是执行异议之诉，是申请执行人对法院依案外人异议作出中止对执行标的物的裁定不服，请求对标的物许可执行而提起的诉讼。李某某与朱某国于年7月16日签订的房屋买卖协议，虽然原审法院于0年7月28日作出（0）开法民初字第号民事判决确认：“一、原告李某某与被告朱某国于年7月16日签订的房屋买卖协议，限被告朱某国在本判决生效后15日内将该房屋交付给原告李某某；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求”，原审法院在执行过程中，根据上述生效判决，于0年11月2日作出（0）开法执异字第号执行裁定，中止对开县农行三桥宿舍3单元2-1房屋一套（房地产权证号为：房地证0字第号，产权人：朱某国）的执行。但（0）开法民初字第号民事案件后经该院审判委员会研究决定，于1年10月11日作出（1）开法民监字第5号民事裁定，决定对李某某与朱某国的房屋买卖进行再审。且原审法院于年5月9日作出（2）开法民再初字第2号民事判决：一、维持该院（0）开法民初字第号民事判决第二项。二、改判该院（0）开法民初字第号民事判决第一项为“原审原告李某某与原审被告朱某国签订的房屋买卖协议有效”。因此，原审法院中止裁定所依据的情形已经消除，而且该查封房屋的房屋登记产权人现在仍然为被执行人朱某国，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，尽管李某某与朱某国签订的房屋买卖协议有效，但该查封房屋的物权变动并未发生法律效力。朱某祥请求判令许可执行朱某国的位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-号房屋一套的主张，本院予以支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：许可执行被告朱某国所有的位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-号房屋一套（房地产权证号：房地证0字第号）。案件受理费80元，由被告朱某国负担（并直付原告）。
二审重庆市开县人民法院于年5月9日作出的（2）开法民再字第2号民事判决书业已发生法律效力，该生效判决书判决“李某某与朱某国签订的房屋买卖协议有效”，足以说明李某某与朱某国于年7月16日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未损害国家、社会及第三人利益，双方对此买卖协议依法成立。同时，该判决书还查明：按照双方协议的约定，李某某支付购房款的方式系以朱某国原欠李某某的借款本息在房价中一次性扣除归还，多退少补。审理中，朱某祥对朱某国于年2月18日以其子朱亮的名义向李某某借款元提出质疑，认为这笔借款与朱某国实际缴纳房款的时间不相吻合。但由于朱某国对此笔借款自始认可系他自己以朱亮的名义所借，且朱某国本人在借条上也签有“同意将房屋作担保抵押”的字样，故朱某祥目前欲否认朱某国向李某某借款元的事实尚缺乏充分证据。现李某某以朱某国欠款的本息作为其支付购房款的方式未违反法律禁止性规定，符合人们日常生活常理，本院对此予以确认。本案系申请人执行异议之诉，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人…；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，李某某与朱某国达成的房屋买卖协议经开县人民法院生效判决确认有效，现无证据证明双方对此买卖行为存在恶意串通，故该协议从签订时自始有效。现查明，李某某以朱某国自2年起到朱某国支付该房屋最后尾款时的所有欠款本金及利息抵作购房款，未违反法律禁止性规定。其借款本息按双方的约定计算已超过双方协议约定的房价款15万元，应视为李某某已支付完全部价款。同时，朱某国在取得该房屋钥匙后第一时间就交与李某某，此时，李某某客观上对该房屋已实际占有，已能充分行使对该房屋的占有、使用等物上权利，说明房屋已实际交付。由于朱某祥在李某某取得该房屋钥匙的次日就申请人民法院对该房屋进行了查封，李某某在此之后无法申请办理该房屋的过户手续系受到客观限制而不能，故李某某本人对此无过错。综上，因李某某在朱某祥申请查封该房屋之前，已向被执行人朱某国购买了该房屋，并已抵付全部房价款，李某某对该房屋未办理过户手续无过错，故李某某购房的相关行为符合前述最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院不得查封之情形，故朱某祥对中止执行所提异议不能成立。原判许可执行朱某国位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-号房屋一套不当，应予改判驳回申请人朱某祥的诉讼请求。据此，经本院审批委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市开县人民法院（）开法民异初字第号民事判决；
二、驳回朱某祥要求许可执行朱某国位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-号房屋一套的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由朱某祥负担；二审案件受理费80元，由朱某祥负担。
本判决为终审判决。
再审本案是申请人执行异议之诉，对于诉争房屋是否应当予以执行的问题，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定进行认定。经审查，7年1月28日，朱某国向李某某出具《借条》，载明了朱某国于2年5月31日、2年6月20日向李某某借款共计3.8万元，现更换借据，以此条为准，此借款按银行贷款利率计息。年2月18日，朱某国以其子朱亮的名义向李某某出具《借条》，载明了借李某某4万元用于交纳朱某国的移民建房款，并以该移民建房作为担保。该借条系朱某国找他人代写，朱某国在该借条上注明“同意将房屋作担保抵押”并签名确认。年7月16日，朱某国与李某某签订《房屋买卖协议》，约定朱某国将本案诉争房屋，即位于重庆市开县新城三桥农行宿舍3-房屋出卖给李某某，房屋总价15万元，李某某以朱某国向其所借款项的本金和利息支付房价。年7月17日，李某某与朱某国共同完成缴清上述房屋尾款76元的事务，朱某国于当日领取房屋钥匙，并随即将钥匙交给李某某，同时向李某某出具《欠条》，该欠条载明朱某国欠李某某现金1.5万元。李某某领取钥匙后将部分家具搬入诉争房屋。年7月18日，朱某祥向重庆市开县人民法院提起诉讼，要求朱某国偿还借款30.5万元及利息，并申请诉讼保全。同日，重庆市开县人民法院作出裁定，对诉争房屋予以查封。9年1月5日，重庆市开县人民法院作出（）开法民初字第号民事判决，判决朱某国偿还朱某祥借款30.5万元及利息。朱某祥在该判决生效后向重庆市开县人民法院申请执行，该院于0年8月24日对诉争房屋续行查封。李某某提出执行异议，重庆市开县人民法院裁定中止对诉争房屋的执行。本案中，李某某与朱某国签订《房屋买卖协议》，约定朱某国将位于重庆市开县新城三桥农行宿舍3-的诉争房屋出卖给李某某，李某某以朱某国向其所借款项的本金、利息支付购房款15万元。上述合同合法有效，对合同双方当事人均产生法律约束力。李某某在本案中举示的借条、欠条等证据，能够证明朱某国向李某某借款且李某某以出借款项的本金、利息支付全部购房款的事实。朱某国取得诉争房屋钥匙后立即将钥匙交给李某某，表明朱某国已将该房屋交给李某某使用，李某某已实际占有该房屋。朱某国在一审中对李某某交纳全部房款以及占有诉争房屋的事实均予以认可。朱某祥在李某某交纳全部房款并取得诉争房屋钥匙的次日向重庆市开县人民法院申请诉讼保全，该院裁定查封了诉争房屋，因此李某某对该房屋不能办理过户登记手续不存在过错。李某某在诉争房屋被查封之前已向朱某国购买该房屋，支付了全部购房款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封该房屋，因此二审法院判决驳回朱某祥要求许可执行诉争房屋的诉讼请求，并无不当。
